W Hiszpanii część długów „przechodzi” razem z nieruchomością: hipoteka wpisana do rejestru, zaległy podatek IBI czy niezapłacone opłaty na wspólnotę. Większość z nich da się sprawdzić przed podpisaniem umowy – jeśli wiesz, o jakie dokumenty poprosić i w jakiej kolejności.
Niżej wyjaśniam, co dokładnie sprawdzić, w jakich dokumentach i na co uważać. Informacje podaję według stanu prawnego z września 2026 r.
W Polsce wiele osób zakłada, że długi sprzedającego są wyłącznie jego problemem. W Hiszpanii część zobowiązań jest związana z samą nieruchomością – prawnicy mówią wtedy o afección real. Jeśli sprzedający nie zapłacił, wierzyciel (np. gmina albo wspólnota) może w określonych granicach dochodzić należności od nowego właściciela lub z nieruchomości.
Nie każdy dług tak działa. Zaległy rachunek za prąd czy internet zwykle obciąża osobę, która podpisała umowę z dostawcą, a nie mieszkanie. Dlatego warto wiedzieć, które obciążenia są naprawdę groźne dla kupującego i gdzie je sprawdzić.
Nota simple to wypis z hiszpańskiego rejestru nieruchomości – odpowiednik skróconego odpisu z polskiej księgi wieczystej. Możesz ją zamówić samodzielnie przez stronę Kolegium Rejestratorów (Colegio de Registradores). Według oficjalnej informacji kosztuje 9,02 EUR + IVA, a dokument przychodzi zwykle w ciągu kilku godzin.
W nota simple sprawdź przede wszystkim:
Hipoteka w nota simple nie musi oznaczać problemu. Często sprzedający spłaca kredyt z pieniędzy kupującego w dniu aktu notarialnego, a bank następnie wykreśla hipotekę. Musi to być jednak wprost uzgodnione i zaplanowane – najlepiej przez prawnika kupującego.
Pamiętaj, że nota simple pokazuje stan na konkretny dzień. Dobrze jest zamówić ją na początku, a potem sprawdzić rejestr ponownie tuż przed podpisaniem umowy przedwstępnej i aktu notarialnego. Kolegium Rejestratorów oferuje też wersję nota online, którą można sprawdzać przez 10 dni (12,03 EUR + IVA).
W budynkach i osiedlach z częściami wspólnymi działa wspólnota właścicieli (comunidad de propietarios). Zgodnie z hiszpańską ustawą o własności horyzontalnej (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9) mieszkanie odpowiada za niezapłacone opłaty wspólnotowe za część roku, w którym następuje zakup, oraz za trzy poprzednie lata kalendarzowe.
Ta sama ustawa chroni kupującego. Przy akcie notarialnym sprzedający musi oświadczyć, że nie ma zaległości (albo wskazać ich kwotę), i przedstawić zaświadczenie od wspólnoty (certificado de deudas con la comunidad). Bez niego notariusz nie sporządzi aktu – chyba że kupujący wyraźnie zwolni sprzedającego z tego obowiązku. Nie zgadzaj się na takie zwolnienie bez naprawdę dobrego powodu.
Poproś również o:
Warto też zapisać w umowie, kto zapłaci opłatę dodatkową, która została już uchwalona, ale będzie płatna dopiero po zakupie. Bez takiego zapisu łatwo o nieporozumienie.
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny podatek od nieruchomości płacony gminie. Zgodnie z ustawą o finansach lokalnych (art. 64 Ley Reguladora de las Haciendas Locales) po zmianie właściciela nieruchomość nadal odpowiada za niezapłacone IBI. Jeśli egzekucja od sprzedającego okaże się bezskuteczna, gmina może dochodzić zaległego podatku od kupującego – za wszystkie lata, które się nie przedawniły.
Dlatego poproś sprzedającego o ostatnie rachunki IBI z potwierdzeniem zapłaty albo o zaświadczenie z gminy lub instytucji, która pobiera podatek w jej imieniu. Notariusz ma obowiązek poinformować strony o zaległościach w IBI, ale lepiej znać sytuację wcześniej – zanim zapłacisz zadatek.
Rachunek IBI przyda się też do sprawdzenia numeru katastralnego (referencia catastral) i danych w katastrze (Catastro). Porównaj je z nota simple: rozbieżności w powierzchni lub opisie nie zawsze są groźne, ale trzeba je wyjaśnić przed zakupem.
Wielu sprzedających na hiszpańskim wybrzeżu to cudzoziemcy, którzy nie są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii. W takiej sytuacji hiszpańska agencja podatkowa (Agencia Tributaria) wymaga, aby kupujący zatrzymał 3% uzgodnionej ceny i wpłacił tę kwotę do urzędu na formularzu modelo 211 w terminie miesiąca od zakupu. To zaliczka na podatek sprzedającego.
Jeśli kupujący tego nie zrobi, naraża się na sankcje, a urząd może dochodzić tej kwoty od niego. W praktyce potrącenie ustala się przy akcie notarialnym, a formularz składa prawnik lub doradca kupującego. Upewnij się, że ten punkt jest w planie transakcji.
Długi to nie wszystko. Przed zakupem sprawdź także, czy nieruchomość jest legalna i ma dokumenty wymagane przy sprzedaży:
Hiszpański notariusz przed podpisaniem aktu sam sprawdza aktualny stan w rejestrze nieruchomości. Nie zastępuje to jednak własnej weryfikacji na wcześniejszym etapie – zwłaszcza zanim wpłacisz zadatek, który możesz stracić, jeśli później wycofasz się z zakupu.
Przy zakupie z Polski najtrudniejsze bywa nie samo sprawdzenie dokumentów, ale zebranie ich od agenta, sprzedającego i administratora wspólnoty – po hiszpańsku i na czas. W ramach indywidualnego wsparcia pomagam uporządkować te kroki, dopytuję o brakujące informacje i koordynuję komunikację z prawnikiem, który przeprowadza weryfikację prawną. Nie zastępuję prawnika ani notariusza, ale dbam o to, żeby żaden ważny dokument nie umknął.
Informacje zweryfikowano: 29 września 2026 r.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej ani podatkowej. Przed zakupem zleć weryfikację nieruchomości hiszpańskiemu prawnikowi (abogado).
Opowiedz mi o swoich planach — pomogę Ci krok po kroku przejść przez sprawdzanie dokumentów.
Warszawa | Polska