Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii w 2026 r.: podatki, opłaty i realny budżet

W skrócie

• Największą pozycją jest podatek: przy zakupie od osoby prywatnej regionalny ITP (w 2026 r. w opisanych regionach od 6% do 13% w najwyższym przedziale skali), przy zakupie od dewelopera 10% IVA plus AJD.
• Notariusz i rejestr mają urzędowe taryfy; honorarium prawnika wynika z praktyki rynkowej.
• Przykładowe mieszkanie za 300 000 EUR w Andaluzji to ok. 27 000 EUR kosztów, czyli ok. 9%.
• Po zakupie dochodzą koszty roczne – także wtedy, gdy nie wynajmujesz mieszkania.

Niżej rozpisuję każdą pozycję: co wynika z przepisów, co z praktyki rynkowej i gdzie przebiegają największe różnice między regionami. Stawki podaję według stanu na wrzesień 2026 r.

Od kogo kupujesz – deweloper czy osoba prywatna?

O tym, który podatek zapłacisz, przesądza status sprzedającego. Pierwsza sprzedaż nowego mieszkania przez dewelopera (obra nueva) podlega VAT-owi (IVA) oraz podatkowi od aktu notarialnego (AJD). Zakup od osoby prywatnej – najczęściej z rynku wtórnego – podlega podatkowi od przeniesienia własności (ITP), którego stawki ustalają wspólnoty autonomiczne. W jednej transakcji płacisz więc albo IVA z AJD, albo ITP.

Rynek pierwotny: IVA i AJD

• IVA 10% od ceny mieszkania, łącznie z maksymalnie dwoma miejscami postojowymi i przynależnościami kupowanymi razem z nim. Stawka 4% dotyczy wyjątków, m.in. mieszkań w szczególnym reżimie VPO (vivienda de protección oficial) (ustawa o IVA, art. 91).
• IVA 21% od działek oraz garaży i lokali kupowanych osobno – jeśli sprzedającym jest firma. Ten sam garaż kupiony od osoby prywatnej podlega ITP.
• AJD – stawki ogólne (stan na wrzesień 2026 r.): Andaluzja 1,2%, Baleary 1,5%, Region Murcji 1,5% (od 25 lipca 2025 r., wcześniej 2%), Wyspy Kanaryjskie 0,75%, Wspólnota Walencka 1,4% (od 1 czerwca 2026 r., wcześniej 1,5%), Katalonia 1,5%. Przy zakupie mieszkania na stałe miejsce zamieszkania regiony przewidują stawki obniżone.
• Wyspy Kanaryjskie: zamiast IVA obowiązuje lokalny podatek IGIC. Pierwsza sprzedaż nowego mieszkania podlega stawce ogólnej 7%; dla mieszkań VPO stawka wynosi 0%, a dla niektórych kupujących mieszkanie na stałe przewidziano stawki obniżone. Do tego dochodzi AJD.

Rynek wtórny: ITP w wybranych regionach (2026)

Poniżej stawki ogólne. Tam, gdzie skala jest progresywna, liczy się ją przedziałami – wyższa stawka dotyczy tylko nadwyżki ponad próg, a nie całej ceny.

Stawki obniżone istnieją niemal wszędzie, ale prawie zawsze dotyczą mieszkania kupowanego jako stałe miejsce zamieszkania w danym regionie – często z limitem ceny, a czasem także wieku czy dochodu. Przykładowo: w Andaluzji 3,5% m.in. dla osób poniżej 35 lat, w Katalonii 5% dla osób do 35 lat z limitem dochodu, w Murcji 5% dla osób do 40 lat. Na Balearach w 2026 r. zmieniono limity wartości dla stawek obniżonych – są różne dla Majorki, Minorki oraz Ibizy i Formentery. Kupujący dom wakacyjny zwykle z tych ulg nie skorzysta.

Warto też śledzić zapowiedzi: we wrześniu 2026 r. władze Andaluzji ogłosiły plan obniżenia ogólnej stawki ITP do 6,75% od 2027 r. Na razie to projekt budżetu, a nie obowiązujące prawo.

Przykład: mieszkanie z drugiej ręki za 300 000 EUR w Andaluzji

Kwoty poglądowe: zakup za gotówkę, jeden kupujący, stawka ogólna ITP 7%.

Przy kredycie dochodzą wycena i ewentualna prowizja, więc łączny koszt zbliża się do 10%. Dla porównania: nowe mieszkanie za tę samą cenę we Wspólnocie Walenckiej to 30 000 EUR IVA i 4 200 EUR AJD (1,4%) – razem z pozostałymi pozycjami ok. 13–14% ceny. W Katalonii czy na Balearach, przy wyższych stawkach, udział kosztów również rośnie.