Temat okupas pojawia się w niemal każdej rozmowie o zakupie domu w Hiszpanii – zwykle w wersji z nagłówków. Zestawiłam aktualne przepisy i oficjalne statystyki, żeby oddzielić realne ryzyko od medialnych skrótów i pokazać, co w praktyce chroni właściciela.
„Okupas” to określenie medialne, a nie prawnicze. Hiszpański kodeks karny (Código Penal) rozróżnia dwie sytuacje i od tego rozróżnienia zależy prawie wszystko: wysokość kary, możliwości policji i droga, którą pójdzie właściciel.
Art. 202 dotyczy sytuacji, w której ktoś wchodzi do cudzej morada albo w niej pozostaje wbrew woli mieszkańca. Morada to miejsce, w którym toczy się czyjeś prywatne życie – nie tylko adres zameldowania. Kara to od 6 miesięcy do 2 lat pozbawienia wolności. Jeśli sprawca użył przemocy lub zastraszenia – od roku do 4 lat oraz grzywna (od 6 do 12 miesięcy stawek dziennych).
Art. 245 obejmuje zajęcie nieruchomości, która nie jest morada: pustego mieszkania z portfela banku, niedokończonej inwestycji czy lokalu użytkowego. Przy zajęciu bez przemocy (art. 245 ust. 2) sąd może orzec wyłącznie grzywnę od 3 do 6 miesięcy stawek dziennych. To właśnie z tej łagodnej sankcji bierze się przekonanie o „bezkarności” – dotyczy ono jednak głównie pustostanów, a nie domów, z których ktoś korzysta.
Ministerstwo Spraw Wewnętrznych publikuje dane w Portalu Statystycznym Przestępczości, w jednej łącznej kategorii obejmującej oba przestępstwa. W 2025 r. było to 14 875 zdarzeń znanych policji – o ok. 9% mniej niż w 2024 r. (16 426). Najwyższy poziom w serii od 2010 r. przypadł na 2021 r. (17 274). Dane uwzględniają wszystkie formacje policyjne, także regionalne. Blisko 40% przypadków z 2025 r. (5 913) zanotowano w Katalonii.
Dla skali: według spisu powszechnego INE 2021 w Hiszpanii jest ok. 26,6 mln mieszkań, z czego ok. 3,8 mln stoi pustych. Nawet przy założeniu, że każde zdarzenie dotyczyło innego mieszkania – a statystyka obejmuje też lokale i grunty – mowa o ułamku procenta zasobu (ok. 0,06%). Ryzyko istnieje, ale jest nierówno rozłożone: koncentruje się w wybranych regionach i dotyczy przede wszystkim lokali stojących pusto.
To pytanie słyszę najczęściej od osób, które planują spędzać w Hiszpanii kilka miesięcy w roku. Z punktu widzenia prawa odpowiedź jest raczej uspokajająca. Prokuratura Generalna w Instrukcji 1/2020 wskazała, że drugie domy są morada, jeśli toczy się w nich – nawet okresowo – życie prywatne właściciela. Ich zajęcie należy więc kwalifikować jako allanamiento de morada, a nie łagodniejszą usurpación.
W praktyce liczy się to, czy potrafisz wykazać, że dom rzeczywiście jest używany. Dlatego tak ważne są dowody, o których piszę niżej. Najczęstszym celem pozostają lokale bez śladów życia: przejęte przez banki i fundusze, niedokończone lub od lat niezamieszkane.
Stan na wrzesień 2026 r.: w maju 2026 r. Kongres przyjął do dalszych prac poselski projekt ustawy organicznej przeciw nielegalnej okupacji (nr 122/000254). Projekt jest na etapie poprawek i nie wszedł w życie. We wrześniu posłowie przyjęli też niewiążącą rezolucję (moción) wzywającą rząd do umożliwienia eksmisji w 24–48 godzin. Obowiązujące prawo się nie zmieniło – do tematu wrócę, jeśli prace nad projektem ruszą.
W internecie krążą dwie sprzeczne wersje: że po 48 godzinach policja „traci możliwość działania” albo że eksmisja zawsze kończy się w dwie doby lub dwa tygodnie. Żadna z tych liczb nie wynika z ustawy.
O tym, co może zrobić policja, decyduje art. 18 ust. 2 Konstytucji: do mieszkania nie wolno wejść bez zgody lub nakazu sądu, chyba że chodzi o flagrante delito – przestępstwo w toku lub świeżo ujawnione. Wtedy funkcjonariusze mogą zareagować od razu. Jeśli tej „świeżości” brakuje, o opuszczeniu lokalu rozstrzyga sąd – w sprawie karnej jako środek tymczasowy albo w trybie cywilnym. Czas zależy od dowodów, rodzaju postępowania i obciążenia konkretnego sądu. Dlatego tak dużo daje szybkie zgłoszenie z kompletem dokumentów.
W Hiszpanii działają prywatne firmy, które reklamują usługi tzw. desokupación. Najczęściej oferują negocjacje i mediację z osobami zajmującymi lokal, ochronę i zabezpieczenie nieruchomości (np. dozór czy zabezpieczenie drzwi i okien pustego lokalu) oraz współpracę z prawnikami, którzy prowadzą sprawę przed sądem.
Warto jasno rozdzielić role. Prywatna firma nie jest policją ani organem sądowym i nie ma samodzielnego prawa do przymusowego usunięcia kogokolwiek z lokalu. Formalne opuszczenie lokalu (desalojo) lub eksmisja (lanzamiento) następują w ramach właściwego postępowania – karnego albo cywilnego – a wykonaniem eksmisji kieruje sąd, w razie potrzeby z udziałem policji (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 703). Z kolei usługi ochrony mienia mogą świadczyć wyłącznie firmy ochrony z zezwoleniem i wpisem do rejestru, zatrudniające uprawniony personel (Ley 5/2014 de Seguridad Privada, art. 5 i 18).
Rynek tych usług budzi w Hiszpanii kontrowersje, a metody poszczególnych firm bardzo się od siebie różnią. W lutym 2025 r. komisja Kongresu odrzuciła wniosek o ich delegalizację, a sądy wydawały już wyroki za przekroczenie granic prawa. Groźby, przemoc, nękanie, bezprawne odcinanie mediów czy inne formy nacisku mogą stanowić przestępstwo – m.in. coacciones (art. 172 Código Penal) lub samowolne dochodzenie własnych praw z użyciem przemocy albo zastraszenia (art. 455 Código Penal). Odpowiedzialność może dotyczyć nie tylko wykonawców, ale także osoby, która takie działania zleca.
Jeśli rozważasz skorzystanie z usług takiej firmy, najpierw skonsultuj to z hiszpańskim adwokatem (abogado): sprawdź, czy firma ma wymagane zezwolenia, poproś o pisemny, szczegółowy zakres usług i upewnij się, że każdy krok mieści się w granicach prawa. Podstawową drogą pozostają zgłoszenie na policję i postępowanie prowadzone przez prawnika.
Nie ma jednej kolejności działań, która pasuje do każdej sytuacji. W praktyce warto prowadzić kilka ścieżek równolegle – a na każdej z nich przydadzą się te same dokumenty.
Akt własności, rachunki za media, datowane zdjęcia, relacje sąsiadów i potwierdzenie ostatniego pobytu. Te dokumenty pozwalają wykazać, że nieruchomość jest Twoja i że z niej korzystasz.
Nie działaj na własną rękę. Samodzielna wymiana zamków, odcinanie mediów, groźby czy siłowe usuwanie osób mogą zostać uznane za przestępstwo, np. coacciones (art. 172 Código Penal) – niezależnie od tego, czy robisz to sam, czy zlecasz to komuś innemu.
Jeśli planujesz zakup w Hiszpanii i chcesz przejść przez te kroki spokojnie, z kimś, kto zna je od środka – zapraszam do rozmowy.
Informacje zweryfikowano: 25 września 2026 r.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej. W konkretnej sprawie skonsultuj się z hiszpańskim adwokatem (abogado).
Opowiedz mi o swoich planach — chętnie pomogę Ci znaleźć odpowiedni kierunek.
Warszawa | Polska